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Préstamos Gubernamentales
Generalmente hay dos tipos de programas de préstamo: préstamos gubernamentales y préstamos convencionales. La diferencia tiene que hacer con si el gobierno de algún modo facilita el programa o no. Hay un puñado de programas gubernamentales que facilitan activamente el otorgamiento de un préstamo hipotecario; ellos son:
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FHA: FHA significa Administración Federal de Vivienda. FHA actualmente fue la primera entidad gubernamental de otorgamiento de un préstamo y ayudó al país a recuperar después de la GRAN Depresión en poniendo pertenencia de vivienda al alcance de más gente que nunca antes. FHA es auto consolidada en que cobra a prestatarios una prima de seguro hipotecario que lo usa para facilitar el programa. La financiación de FHA ofrece la flexibilidad de requisitos de pagos inicial más bajo y más flexibilidad en tratando con asuntos de crédito.
Las únicas limitaciones que un prestatario tiene en usando la financiación de FHA es que la máxima cantidad de préstamo está establecida por el gobierno y está basada en el costo mediano de vivienda en cada condado, y con menores excepciones un prestatario no puede tener más que un préstamo de FHA a un dado tiempo. FHA actualmente ofrece una Tasa Fija, y una Hipoteca Con Tasa Ajustable por un año como opciones.
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VA: VA significa Administración de Veteranos. Los préstamos de VA fueron designados como un beneficio para hombres de servicio regresando de la guerra WWII como un modo de reintegrarlos devuelta entre sociedad. Cualquier veterano que cumple el criterio puede calificar. La atracción primaria de un préstamo de VA es que el veterano no está obligado a hacer un pago inicial y hasta puede negociar a tener al vendedor pagar todos los costos de cierre también. VA también cobra un honorario de garantía que el prestatario puede financiar para facilitar el programa. La Administración de Veteranos quiere hacer todo lo que pueda para Veteranos para que sea de igual manera flexible en tratando con asuntos de crédito.
Cualquier Veterano elegible puede calificar por un préstamo de VA y puede usar el programa múltiple veces. VA sí tiene una cantidad máxima de préstamo sin pago inicial incluyendo la financiación de honorarios de garantía. VA ofrece una Hipoteca con Tasa Fija y una Hipoteca con Tasa Ajustable Hybrid como opciones.
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RCD: RCD significa Desarrollo de Comunidad Rural. Se acostumbraba referirse como Farmer Mac y está manejada por el Departamento de Agricultor y se puede mejor describir como el equivalente rural de FHA. Su meta es facilitar la pertenencia de vivienda en áreas agriculturales rurales. Los préstamos de RCD no tienen un requisito de pago inicial, pero el prestatario debe tener calidad de crédito razonable.
Los préstamos de RCD están limitados a áreas rurales de población limitada como designados por el Departamento de Agricultor. Hay restricciones de préstamo, ingresos, y otras en estos préstamos también.
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Agencias de Vivienda: Agencias de finanzas de vivienda existen en muchos estados y están tituladas como entidades de estado, condado, y a veces de cuidad. Estas agencias generalmente facilitan iniciativas de vivienda de ingresos – bajos, especificadamente los Programas de Bono de Compradores de Vivienda Por Primera Vez.
Estos Programas de Bono les ofrecen a compradores de vivienda por primera vez la habilidad de obtener financiación hipotecaria a una tasa de interés significativamente bajo mercado, haciéndolo más fácil para ellos para calificar. Hay también frecuentemente la habilidad de recibir ayuda de pago inicial para que el prestatario pueda cerrar en una tramitación con tan poco gasto o sin haber perdido. Los programas de préstamo generalmente están construidos como un préstamo de FHA. Además de estar limitados a compradores de primera vez, hay límites de precio de compra así como de límites de ingresos también.
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Préstamos Convencionales
Los Préstamos Convencionales son préstamos que están engendrados sin envolvimiento directo del gobierno. Están sujetos a leyes con referencia a Vivienda Imparcial, Igualdad de Oportunidad para Obtener Crédito, y la Ley Sobre Procedimientos del Convenio de Bienes Raíces, así como también las leyes del estado. Hay numerosos tipos y variaciones de préstamos convencionales, pero generalmente van a terminar en uno de cuatro lugares.
FNMA: Fannie Mae empezó como una entidad gubernamental que fue establecida para comprar hipotecas de FHA. Con la llegada y la popularidad del seguro privado hipotecario, había una demanda por el aseguramiento de hipotecas privadas o convencionales así que FNMA fue repartida entre GNMA (Ginnie Mae), que compraría préstamos gubernamentales y FNMA, que compraría préstamos convencionales. Fannie Mae desde entonces se ha hecho privada y es una corporación para ganancia.
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FHLMC: Freddie Mac también empezó como una entidad gubernamental. FNMA fue originalmente establecida para comprar hipotecas de bancos y de compañías hipotecarias; Freddie Mac fue establecido para hacer la misma cosa para Ahorros y Préstamos. Hace mucho que las líneas divisorias se han hecho borrosas y ambos entidades compran de todos. Freddie Mac se ha hecho privado de igual manera. Porque son competidores de cabeza a cabeza, para todos intentos y propósitos, las pólizas de crédito de Fannie Mae y de Freddie Mac son casi idénticas.
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Tipos de Programas de Préstamo
Los Programas de préstamo generalmente pueden ser agrupados en cuatro mayor categorías: hipotecas de tasa fija, hipotecas globo, hipotecas de tasa ajustable (ARM’s) y hipotecas de sólo interés.
Hipotecas de Tasa Fija
Como el nombre implica, en una hipoteca de tasa fija, la tasa de interés que usted paga es fija o no cambia por la vida del préstamo. Un préstamo de una tasa fija simple quiere decir que cada mes el pago de interés y principal de la hipoteca se quedará lo mismo y el préstamo se amortizará completamente. Un préstamo amortizado completamente quiere decir que al fin de la duración del préstamo el balance será cero; el préstamo se habrá redimido completamente. Los préstamos de tasa fija, porque de su seguridad relativa, representan la mayoría inmensa de préstamos originados en el país. La duración de préstamo más popular para Hipotecas de Tasa Fija es 30 años, pero un préstamo de tasa fija puede obtenerse por más cortas duraciones también; generalmente 10, 15, 20, o 25 años.
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Hipotecas Globo
Una hipoteca globo es un préstamo donde el prestatario hace pagos iguales en el préstamo por un periodo de tiempo, precisamente como en una hipoteca de tasa fija. La diferencia es que el préstamo globo llega a ser vencido o se aumenta rápidamente, con el balance entero que queda vencido y pagable bien antes que el préstamo está redimido. La ventaja de una hipoteca globo es que porque el prestamista sabe que el préstamo sólo va a ser pendiente por el período antes del aumento, ellos generalmente ofrecen un tasa más baja de interés al prestatario en el préstamo, queriendo decir un pago más bajo. Las hipotecas globo generalmente están establecidas con pagos basados en una amortización de 30 años o desembolso, pero aumentarse al fin de cinco o siete años.
ARMs (Hipotecas de Tasa Ajustable)
Hipotecas de Tasa Ajustable son nombradas apropiadamente porque la tasa en estos préstamos están sujetos a cambiar a un intervalo regular basado en cierto criterio. Porque el prestamista tiene la habilidad de cambiar la tasa de interés en el préstamo, si las tasas aumentan, ellos están dispuestos a ofrecer el préstamo en una tasa más baja al principio. Los variables que afectan como el préstamo sea posible ajustarse son la frecuencia de ajuste, los topes de ajuste, el índice, y la margen.
La Frecuencia de Ajuste es con qué frecuencia la tasa de interés en el préstamo está sujeta a cambiar. Dependiendo en las tasas de interés prevalecientes al presente, la tasa podrá o no podrá cambiar. La frecuencia es solamente con que frecuencia podrá cambiarse. Las frecuencias de ajuste varían pero las frecuencias más comunes son anualmente (una vez al año), cada seis meses, y mensual. En la mayor parte de casos, lo más frecuente que el prestamista tenga la habilidad de re-evaluar y potencialmente ajustar la tasa de interés, la más baja la tasa inicial ofrecerán en el préstamo.
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Una Nota en Hybrid ARMs:
Un Hybrid ARM es una combinación de una tasa fija y una tasa ajustable. Ellos ofrecen una seguridad de una tasa fija por un periodo inicial de tiempo y después se hace ajustable y sujeto a ajustes regulares de allí en adelante. Un Hybird ARM es una alternativa popular, generalmente ofreciendo una tasa más baja que una hipoteca de tasa fija con menos riesgo de tasa de interés que un préstamo que es sujeto a ajuste inmediatamente. Los Hybrid ARMs más comunes y popular son el 3/1, 5/1, 7/1, y 10/1. Los números simplemente quieren decir que el periodo fijo inicial es el primer número (3,5,7,o 10) y la frecuencia subsecuente de ajuste es anualmente o una vez al año (1).
Los topes de ajuste son el límite que el préstamo se pueda ajustar a cualquier dado tiempo y sobre la vida del préstamo. Los topes de ajuste son expresados generalmente como un tope de tasa de interés pero en algunos préstamos pueden ser expresados como un tope de pago (un aumento de 2% en interés contra un aumento de 15% en el pago). Los topes de ajuste típicos serán 2% en cualquier ajuste dado y 6% sobre la vida del préstamo. Los topes sirven para darle al prestatario alguna medida de seguridad o limites en cuanto el préstamo pueda ajustarse.
Es importante saber que las tasas pueden bajar también (sujetas a estos mismos topes) si las tasas están en realidad, declinando.
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El índice es el indicador económico al que el préstamo está sujeto para el propósito de determinar un ajuste posible de tasa de interés. Generalmente, si el indicador económico sube, su tasa de interés subirá cuando es tiempo para ajustar. El indicador económico usado varía. Lo más volátil el indicador (en otras palabras, lo más rápido reaccionará a los movimientos de las tasa de interés en general) lo más agresivo el prestamista es en fijando los precios de la tasa, que ofrecerán en el préstamo. Los índices comunes que se usan incluyen El Un Año T-Bill, El Un Año CMT (Tesorería de Vencimiento Constante), El Seis Mes LIBOR (London Interbank Offered Rate) y El Índice del Costo de Fondos (COFI). Cada índice en el espectro del tablero hace la misma cosa: es un indicador de que si las tasas en general están subiendo o bajando.
El Un Año T-Bill o Treasury Bill es un préstamo al gobierno de los EE.UU. por un periodo de un año. El gobierno usa T-Bills junto con otros instrumentos de seguridad para manejar flujo de caja (“cash flow”) para sus gastos.
El Un Año CMT o Tesorería de Vencimiento Constante es el rendimiento mediano en las seguridades de la Tesorería de los EE.UU. ajustadas a un vencimiento constante de un año.
El LIBOR o London Interbank Offered Rate es la tasa que los bancos en London se cobran uno al otro para tomar prestado de la noche a la mañana para satisfacer los requisitos de depósito.
El Índice del Costo de Fondos (COFI) es la tasa mediana de beneficios en todos los instrumentos de depósito en todos los bancos de miembro del Distrito II del sistema de la Reserva Federal.
T-Bills, CMT’s, y los índices COFI están considerados a ser indicadores tardíos, o más la trasera de los cambios de la tasa de interés. El índice LIBOR está considerado un indicador más volátil o más anticipado de lo que las tasas harán.
El margen es la cantidad añadida al índice para determinar si un cambio en la tasa de interés está justificado cuando es tiempo para ser re-evaluado. El margen no cambia sobre la vida del préstamo. Los márgenes típicos son dondequiera de 2-3% en una hipoteca de ajuste anualmente.
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Como un ARM se Ajusta
El ajuste en un ARM entonces es simplemente la adición del margen al índice al tiempo del ajuste periódico para determinar si la tasa debe ajustarse sujeta a los topes de ajuste.
Vamos a decir que usted obtiene una hipoteca de un año de tasa ajustable con una tasa por el primer año de 5%.
Vamos a decir que los topes son 2% por año y 6% sobre la vida del préstamo y el margen es 2.75%.
También vamos a decir que el índice es el año 1 CMT y es actualmente un 4.5%.
Si el préstamo fuera un año de edad nosotros añadiríamos el índice de 4.5% al margen de 2.75% y salíamos con una tasa de 7.25%. En vista de que hay un tope por ajuste o límite de 2%, el ajuste máximo de tasa sería limitado a 7.00% y eso es a lo que el préstamo se ajustaría.
Las cosas importantes de acordarse de Hipotecas con Tasa Ajustable, son que como cualquier otro instrumento financiero, están fijados de precios para arriesgar. El más riesgo que un prestatario está de voluntad a tomar (más alta frecuencia de ajuste, más altos topes, más alta margen, más volátil índice) la más baja tasa el prestamista ofrecerá en el préstamo porque el más riesgo que tome usted el menos riesgo el prestamista toma.
Las Hipotecas de tasa ajustable por lo general tienen más sentido como una alternativa a Hipotecas de Tasa Fija cuando usted está seguro que la hipoteca va a hacer de duración relativamente corta y el riesgo de ajustes entonces está minimizado.
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Otros Tuerzos y Vueltas
Otros aspectos de hipotecas de que usted pueda hacer oyó incluyen hipotecas de Sólo Interés, Hipotecas de Amortización Negativo, Préstamos de Ningún Costo de Cierre y Multas de Pago de Antemano.
Una Hipoteca de Sólo Interés es como el nombre implica: un préstamo donde el único pago vencido en el préstamo es el interés simple que se acumula. Porque el pago de préstamo no incluye ningún principal, el balance del préstamo no se reduce ni se amortiza. Son una opción popular como el aspecto de interés solo reduce el pago un poco. Las hipotecas de Solo Interés generalmente son Solo Interés por un periodo de tiempo (generalmente no más de 10 años) a cual tiempo se re-establecen para completamente amortizar el balance del préstamo. Las hipotecas de Sólo Interés están disponibles ambas como tasa fija y hipotecas de tasa ajustable.
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