El Centro de Aprendizaje está diseñado para ayudar a educar nuestros clientes sobre varios aspectos del proceso de préstamo. Nosotros
proveemos explicaciones detalladas, instrumentos útiles y puntos beneficiosos para hacer el proceso un poco menos extraño. Recuerde,
si tiene cualquiera preguntas o problemas, su oficial de préstamo siempre
está disponible. 


Empecemos con Los Fundamentos del Comercio del Banco Hipotecario
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Los Fundamentos del comercio del Banco Hipotecario
Los principios específicos varían de programa a programa, pero el concepto básico de lo que está evaluado y, cómo en condiciones de que si o no un préstamo está hecho puede ser resumido en las 4 C’s de otorgamiento de préstamo hipotecario.


Las 4 C’s de Otorgamiento De Préstamo Hipotecario:

La primera “C” es para Capacidad.  El prestamista quiere asegurar que el prestatario tiene la  habilidad de rembolsar el préstamo.  El prestamista considera la cantidad y la estabilidad de los ingresos del prestatario.  Basado en su experiencia con otros prestatarios, el prestamista supone que el solicitante con seguridad puede gastar un cierto porcentaje (es decir 28%) de sus ingresos para costos de vivienda.  Los costos de vivienda incluyen no sólo el reembolso del préstamo (o préstamos), pero otros gastos asociados con siendo dueño de propiedad incluyendo gastos mensuales para impuestos de propiedad, seguro de propietario de vivienda, honorarios de asociación de propietarios de vivienda (en caso de que la propiedad esté situada en una urbanización proyectada) y en algunos casos, seguro hipotecario.  El prestamista debe determinar que nivel de los ingresos tiene el prestatario.  Los ingresos que se pueden considerar incluyerán.

• Sueldos por hora o asalariados
  
• Ingresos de tiempo suplementario, de prima, o de comisión
  
• Ingresos de autoempleo
  
• Ingresos de interés y dividendo
  
• Ingresos de notas por cobrar.
  
• Ingresos de Propiedad de Inversión
  
• Pensión Alimenticia y Sustento de hijo(s)
  
• Seguridad Social/Pensión de Retiro/Ingresos de Incapacidad
  

La industria generalmente considera un historial de dos años como prueba suficiente de la estabilidad de los ingresos.  Es importante notar que los sueldos que son orientados a producción (tiempo suplementario, prima, comisión) así como también los ingresos de autoempleado y ganancias pasivas no garantizadas (ingresos de interés y dividendo ingresos de alquilamiento) serán promediados para reflejar la natura fluctuando de esos ingresos.  Otras ganancias pasivas como efectos a cobrar y sustento de hijo(s) también deben continuar por un mínimo de cinco años para ser contados.


La segunda “C” es para Capital. El prestamista va a estar haciendo una inversión grande y de larga duración, y, como tal, va a estar preguntándole al prestatario a compartir en esa inversión.  El prestamista está mirando para determinar que el prestatario tiene suficientes fondos para cubrir el pago inicial del prestatario, los costos de arreglo, y las reservas de caja. La inversión mínima dependerá en el programa y mientras varias opciones de programas existen que ofrecen un pago inicial pequeño o ningún pago inicial, cualquier inversión por adelantado que el prestatario está haciendo debe ser documentada. Estos fondos pueden venir de:

• Cuentas Bancarias
• Equidad Neta en su Vivienda Actual
• Acciones y Bono
• Planes de Retiro/ Ahorros de Compañía
• Valor Efectivo del Seguro de Vida
• Préstamos Resguardados
• Regalos
• Dinero de Colchón
  
  

La tercera “C” es para Crédito. El prestamista quiere determinar la cantidad y la calidad de las obligaciones de crédito del prestatario. El propósito es de dos aspectos.  El primero es usar el historial de crédito pasado como un predictor de cómo el comprador manejará sus obligaciones de crédito. Generalmente, el prestamista está buscando un historial de dos años de crédito bueno. Desde 1996, la comunidad de otorgamiento de préstamo hipoteca ha puesto una cantidad aumentada de énfasis en la calificación de crédito.

La calificación de crédito ha sido en uso por décadas por la industria de finanzas de consumidos como un modo rápido de aprobando prestatarios. Los tres mayores repositorios de crédito nacionales – Esperian, Equifax, y Trans Union – todos califican a prestatarios. Una calificación de crédito puede definirse bastante simplemente como una foto instantánea del crédito de alguien. La calificación considera crédito negativo como pagos atrasados, juicios, cobros, así como también deuda pendiente, por cuánto tiempo cuentas han estado abiertas y encuestas o formularios para crédito nuevo.  Investigación ha hallado que hay una correlación fuerte entre calificaciones de crédito y morosidades hipotecarias.  Muchos prestamistas ahora requieren una calificación de crédito mínima para calificar para ciertos préstamos. Es importante comprender que algunas cosas que un prestatario pueda considerar una cualidad positiva, como varias cuentas abiertas (“todas me quieren dar crédito”), en efecto rebajarán las calificaciones de crédito. Es importante que los solicitantes verifican su crédito temprano en el proceso, como pueda ser necesario para que ellos “remedian” su crédito antes de calificar para una hipoteca.

Porque alguien ha tenido problemas de crédito no quiere decir que nunca pueden calificar para una hipoteca. Lo que prestamistas están buscando son tendencias. Si el solicitante generalmente fue responsable de sus obligaciones crediticias, se metió en líos por cualquier razón, pero entonces lo resolvió, volvió a ruta, y no ha tenido problemas desde entonces, entonces ellos pueden calificar para un préstamo. Las circunstancias específicas y la severidad del crédito negativo serán, por supuesto, factores. Para crédito negativo severo, incluyendo juicio hipotecario o bancarrota, el solicitante generalmente tendrá que reestablecer crédito bueno y esperar dos o tres años antes que ellos podrán obtener financiación tradicional. 

La segunda razón es determinar (o cuantificar) la cantidad de otra deuda que el solicitante carga. Los prestamistas suponen basado en su experiencia con otros prestatarios que un solicitante puede gastar una cierta porcentaje de sus ingresos para toda su deuda (los costos de vivienda más otros pagos). Un retrato completo de los pagos de responsabilidad se necesita para calificarlos exactamente. Generalmente usted necesitará contar los pagos en todas las deudas de plazo que son de diez meses de duración o más largo, y los pagos mínimos (use 5% del balance pendiente si el pago mínimo no se sepa) en todas las deudas rotativas (tarjetas de crédito).

Lo siguiente es una lista de obligaciones típicas:

• Préstamos de Bienes Raíces
  
• Préstamos de Carro
  
• Préstamos Personales
  
• Préstamos de Estudiantes
  
• Tarjetas de Crédito
  
• Pensión Alimenticia / Sustento de Hijo(s)
  
  
  

La cuarta “C” es para Colateral. El prestamista quedrá determinar si la propiedad es colateral bueno para el préstamo por requiriendo tal cosas como un avalúo, una inspección, una agrimensura, y trabajo de título. La meta es determinar sí de todos modos la propiedad podrá venderse para satisfacer la obligación si el prestatario dejará de cumplir el préstamo. 

Cuando las circunstancias del prestatario están entre los principios del programa de préstamo por el cual están solicitando, su préstamo está aprobado por un espacio de tiempo específico con tal que la circunstancia
del prestatario y la estructura del préstamo no cambian. La carta de aprobación de préstamo generalmente indicará las condiciones para que la aprobación sea válida.  Un ejemplo será que si un préstamo fue aprobado subjeto al prestatario vendiendo una vivienda y ya no siendo responsable por la hipoteca en esa vivienda, una condición de la aprobación podrá ser prueba de la venta de esa vivienda y la satisfacción
de esa hipoteca.

El Proceso de Préstamo
Aunque el otorgamiento de préstamo hipotecario puede parecer como un proceso misterioso, es de verdad bastante sencillo.  Hay básicamente unas cuantas cosas para recordar para ayudarle a comprender el proceso. El primer concepto para comprender es el concepto del mercado secundario. La mayoría inmensa de préstamos que están iniciados hoy está vendida a uno de tres lugares: FNMA (Fannie Mae), FHLMA (Freddie Mac) y GNMA (Ginnie Mae).  Estos “jugadores” principales, y una poca cantidad de unos más pequeños que funcionan en un modo similar forman el mercado secundario. 

El mercado secundario embala préstamos en grupos y los vende como inversiones a diferentes tipos de inversionistas.  Porque los inversionistas están comprando estos valores, es importante para ellos que los préstamos implícitos son solventes. Como consecuencia, las entidades del mercado secundario establecen principios estrechos para la calidad de estos préstamos.

Un prestamista principal está haciendo el préstamo con la intención de venderlo al mercado secundario, así que deben asegurar que el préstamo cumple esos principios o ellos no pueden vender el préstamo.

El proceso de hacer una decisión de otorgamiento de préstamo es entonces bastante simplemente comparando el préstamo a un grupo de principios de calidad y decidiendo si el préstamo es apto o no. 

El segundo concepto es los pasos envueltos en el proceso.  El primer paso en el proceso es la solicitud. En la solicitud, toda la información del prestatario está acumulada, sus metas financieras están discutidas, y el prestamista complete un formulario basado en el programa de préstamo o programas que parecen ser mejor adecuados para las necesidades del cliente. En seguida, el formulario está procesado. Esto es simplemente la verificación independiente de la información que el prestatario nos proveyó con relación a su estado financiero, así como también validación de la propiedad como colateral bueno para el préstamo. La decisión de préstamo está hecha formalmente en la determinación. El subscriptor evalúa el préstamo para confirmar que cumple los principios apropiados para que se pueda vender en el mercado secundario. El subscriptor está determinando entre otras cosas, la adaptabilidad del prestatario para el préstamo basado en su habilidad de pagar con buen éxito los gastos mensuales de vivienda asociados con la compra (el pago de principal y interés en el préstamo o prestamos, los impuestos de propiedad, el seguro de propietario de vivienda, y en algunos casos, los impuestos de la asociación de propietario de vivienda y el seguro hipotecario). 

De vez en cuando, el subscriptor requerirá clarificación o información adicional, la cual será una de las condiciones de la aprobación.  Una vez que todas las condiciones están aceptadas, el préstamo está listo para ir al cierre, donde los documentos de préstamo están redactados y mandados
al agente de arreglo para la realización (o la ejecución).